Immobilier en crise dans le Boulonnais : 2011 sera-t-il pire que 2008 ?

« Les acheteurs nous font défaut. » Cette phrase peu rassurante est signée Daniel Cocatrix, agent immobilier à Boulogne depuis 1989. Un homme d'expérience qui ne voit pas la situation s'arranger sur le secteur depuis la fin de la bulle immobilière en 2007. « Il y a davantage d'offres que de demandes, or, on a moins d'acheteurs qu'il y a un an. » Un phénomène plutôt étrange car les prix continuent de baisser (-10 % en moyenne selon lui et d'autres agents contactés depuis janvier 2011).

Il est donc intéressant d'acheter en ce moment. Pour une maison boulonnaise, avec trois chambres, sans garage mais avec jardin, il faut compter environ 150 000 E aujourd'hui. « Elle valait 190 000 voire 200 000 E il y a deux ou trois ans », indique Jean-François Debroucker, agent Orpi au Dernier-Sou. « En même temps, les vendeurs ne sont pas toujours raisonnables , s'agace Daniel Cocatrix. Ils n'ont pas tous compris que les prix avaient baissé et qu'il fallait proposer un tarif en fonction du marché. »

La crise est dans la tête des acheteurs

Ne pas hésiter donc à négocier le prix d'un bien, jusqu'à 10 % sans difficulté, alors qu'une baisse de 5 % durant les années de la bulle immobilière était le maximum réalisable pour un bien en bon état. Autre conseil d'agent, il ne faut pas se formaliser après un refus d'offre et ne pas hésiter à revenir « à l'attaque » un peu plus tard si le bien est encore en vente. Mais le problème vient aussi des acheteurs qui ont du mal à s'engager. « La crise et l'incertitude sont ancrées dans pas mal de têtes. En plus, on s'approche de la période électorale, toujours compliquée. Mais surtout, les banques sont de plus en plus frileuses pour financer les projets. »

Joël Loisel, patron de Stop Immobilier depuis 30 ans, fulmine contre le secteur bancaire. « Il ne joue pas le jeu, on a trop de refus de prêts sur des dossiers pourtant honorables. » Jean-François Debroucker, qui s'est installé en 2008, pourtant en pleine crise, observe des mutations inquiétantes. « Les banques ne financent plus toujours à 110 % un achat (bien + frais), donc l'acquisition est extrêmement difficile pour un primo-accédant. » Les parents ou les proches sont donc appelés à la rescousse pour prêter les frais de notaire : « Une chose que l'on ne voyait plus... »

Le bout du tunnel ?

Pour autant, tout n'est pas si noir et certains tirent encore leur épingle du jeu. Marc El-Horich, directeur d'Era Boulogne, assure avoir réalisé sa « meilleure année » en 11 ans de présence. « Oui, les prix ont baissé, oui, on a beaucoup de biens à la vente, mais les ventes ont lieu. Le tout étant de proposer des maisons ou des appartements au bon prix. »

Pas inquiet, Marc El-Horich qui a ouvert en juillet une deuxième agence à Outreau, assure n'avoir jamais eu « autant d'exclusivités » dans son fichier : « C'est la preuve que les vendeurs sont à l'écoute des professionnels, car si un bien est trop cher selon nous, nous ne le prenons pas en exclu, c'est inutile. »

Les biens implantés dans les quartiers en vue partent toujours plus facilement, comme au Dernier-sou, à Bréquerecque, face à la mer. Mais pas seulement. « On peut vendre des maisons facilement au Chemin Vert, le tout étant de la vendre au juste prix », martèle Marc El-Horich.

Faut-il espérer un bout du tunnel en 2012 ? « On peut l'espérer, mais la situation est floue, très floue. de toute façon, indique Joël Loisel. Les prix sont encore trop élevés et on n'a toujours pas retrouvé la moyenne raisonnable d'il y a 10 ans. » À bon entendeur... •